Bom i brannbilveien

Da det ikke har lyktes verken gjennom informasjon, skilting eller hyggelige formaninger å begrense uønsket kjøring og parkering i den bilfrie brannbilveien rundt våre to bygg, er denne nå stengt ved hjelp av en bom.

Dersom det under spesielle omstendigheter er nødvendig å få tilgang til å låse opp bommen, så kan styret kontaktes per epost styret@elvelunden.no

Det kan ikke påregnes at bommen skal kunne låses opp på kort varsel.

Ha en fortsatt god og bilfri romjul!

På vegne av styret,

Audun B A

God jul og et perfekt stekt ribbe/kalkun/pinnekjøtt-måltid

Kjære Elvelunden

For å legge til rette for en fredelig og hyggelig julefeiring med et minimum av unødvendige evakueringer av bygget, gjengir vi et kort utdrag av beskrivelsen av brannalarmsystemet vi for tiden utarbeider for sameiet. På denne måten håper vi at alle beboere har tilstrekkelig kunnskap til å forebygge utløste ribbeevakueringer og eventuelt tilbakestille falske pinnekjøttalarmer.

Brannalarm
Hver leilighet er utstyrt med et individuelt brannalarmsystem bestående av detektorer i taket. Dette systemet er igjen koblet på det sentrale anlegget som dekker alle leiligheter og byggets fellesarealer. Det sentrale anlegget er i direkte kontakt med brannvesenet som rykker ut ved utløst alarm eller feilmelding på systemet.

Hvordan utløses systemet: Hver detektor utløses enten ved deteksjon av røyk eller varme, hvilket igangsetter en begrenset alarm for det det spesifikke området. Hvis denne alarmen ikke blir skrudd av innen ca. 120 sekunder, utløses det sentrale alarm anlegget for hele bygget og brannvesenet varsles. Systemet utløses også dersom det oppstår feilmeldinger på detektorer eller øvrige komponenter.

Fjerning eller tildekking av detektorer eller øvrige komponenter, som under ingen omstendigheter skal forekomme, fører således til full brannalarm (og faktureres iht gjeldende satser).

Hvordan skru av falske alarmer: Alarmen skal under ingen omstendigheter skrus av hvis man ikke er 100% sikker på at det ikke er en reell brann i bygget. Brannvesenet skal, i tillegg til å slukke en eventuell brann, vurdere påførte skader og risiko for at brann blusser opp igjen. Skru derfor aldri av en alarm du selv ikke har utløst. Hvis alarmen er utløst i din egen leilighet, og årsaken ikke er brann eller tilløp til brann, kan alarmen skrus av ved følgende steg:

  • Den begrensede alarmen kan skrus av innen den sentrale alarmen utløses (ca. 120 sekunder). Dette utføres på den relevante bryterboksen som er montert i hver oppgang i hver etasje (vist på bildet nedenfor). Trykk og hold den røde knappen til alarmen stopper. Dette gir deg ekstra tid til å lufte ut og tilbakestille alarmen, innen den sentrale alarmen utløses og brannvesenet tilkalles (ca. 180 sekunder).

  • Trykk og hold den grønne knappen til den sentrale alarmen er kvittert ut, vist ved at indikatorlyset bytter fra rødt til grønt. Dette tilbakestiller alarmen.

Både steg 1 og 2 må bli fullført innen den gitte tidsrammen for at alarmen skal stoppes. Om stegene ikke utføres som beskrevet, eller nivåene av røyk/varme er høyere enn en på forhånd fastsatt terskelverdi, varsles brannvesenet umiddelbart og det er ikke mulig å stoppe alarmen.

Ved utløsning av brannalarm i bygget, bes alle beboere å trekke ut av og vekk fra bygningen. Eier av leilighet som utløste alarmen bes komme brannvesenet i møte og rettlede dem til leiligheten. Brannvesenet vil gjennomsøke leilighet, og deretter tilbakestille den sentrale alarmen.

Merk at utløst brannalarm ikke vil utløse sprinkleranlegget, slik at utløst falsk alarm ikke vil medføre fysiske skader på verken bygg eller innbo.

 

Sprinklersystem
Hver leilighet og fellesområdene er utstyrt med et vannbasert sprinklersystem. Systemet er designet for å slukke en eventuell brann på et avgrenset område, hvilket innebærer at kun dette området av system blir utløst. Dette forhindrer skade på øvrige områder som følge av at brannen sprer seg eller vannskade ved at unødvendige deler av systemet utløses. I tillegg varsler systemet brannvesenet som sender utrykningspersonell og utstyr.

Hvordan utløses systemet: Alle sprinklerhoder er utstyrt med en egen utløser i glass som reagerer på varme (ses som en liten rød glasskolbe). Hvis varmen ved glasskolben overstiger 70 grader (Celsius), vil kolben sprekke og vann fra sprinklerhodet utløses (står under trykk). En alarm vil overføres til brannvesenet, som rykker ut og inspiseres området der sprinkleren er utløst, samt slår av systemet.

Kommentar: Utløseren er av glass og derfor svært sårbar ved fysisk påvirkning, også utover varme. Hver beboer og gjest ved bygget er fullt ansvarlig for alle kostnader tilknyttet et utløsning av systemet, være seg uhell eller ikke.

Hvordan skru av vannet: Vannet til sprinkleranlegget kan strupes ved anleggets hovedkranen som befinner seg i teknisk rom for vann i kjeller. Alle styrets medlemmer, vaktmester og brannvesenet har tilgang hit.

Merk at utløst brannalarm ikke vil utløse sprinkleranlegget, da sprinklerne kun utløses ved fysisk bortfall av nevnte glasskolbe.

Styret ønsker dere alle en riktig god jul, og et godt nytt år!

Problemer ved avhenting av avfall

Selv Sameiet Elvelunden har nå blitt offer for søppelhåndteringsproblemene vi har lest om i avisene de siste månedene.

Våre fire avfallsbrønner skal hentes ukentlig, på fredager.

Papiravfallet vårt er ikke hentet de siste par ukene, og etter gjentagende klager og purringer fra styret så har vi fått lovnader fra Renholdsetaten om at de skal komme innom og rydde opp, uten at lovnadene blir fulgt opp av handlinger.

Kommunen setter nå inn ekstra biler kun for å håndtere de klagende. Det er derfor å forvente at de som roper høyest får mest kake, og styret oppfordrer derfor sameierne til å klage på daglig basis, så lenge vårt avfall ikke blir avhentet i henhold til planen.

Klage kan gjøres på flere mulige måter:
https://www.oslo.kommune.no/avfall-og-gjenvinning/meld-fra-om-manglende-henting/

Status på styrearbeid høsten 2016

Styret har siden sameiermøtet i mars arbeidet med flere områder. Vi oppsummerte i sommer vårens arbeid, og gir her en oversikt over den siste periodens fokusområder:

Justering felleskostnader
Sameiet nærmer seg slutten på første ordinære driftsår, og får stadig bedre budsjetteringsgrunnlag. Éngangskostnader forekommer stadig sjeldnere, og reforhandling av eksisterende avtaler sikrer kostnadseffektiv drift.

Ved oppstarten av sameiet, ble våre fjernvarmekostnader á konto-fakturert på bakgrunn av estimert bruk. Faktisk forbruk har vist seg å være langt lavere, slik at faktisk årlig kostnad er ventet å bli ca kr 350.000 mot budsjetterte kr 800.000. Mot slutten av 2015 ble det installert et automatisk avlesningssystem, og vi har nå løpende kontroll over forbruket.

Som fremlagt i forbindelse med regnskapsgjennomgangen på sameiermøtet mars 2016 er det ønskelig å styre mot et 0-resultat, nå som likviditeten og soliditeten til sameiet er trygget.
Styret har derfor besluttet å redusere de samlede felleskostnadene (dvs sameiets inntekter) med i overkant av 14%, noe som tilsvarer en gjennomsnittlig årlig besparelse per sameier på over 4000kr. Endringen er allerede hensyntatt ved faktureringen for 2017.

Nærmere redegjørelse for årets regnskap og forventede driftskostnader fremover i tid gis på sameiermøtet 2017.

Driftsavtaler
Sameiet har inngått ny måkeavtale med Vaktmesterkompaniet som vi fra før med hell har benyttet til stell og stull av grøntområder, samt løpende vanning ved behov.

Styret er i prosess med reforhandling av forretningsføreravtale, da kostnaden for denne vurderes som unødvendig høy. Vi henter samtidig inn flere tilbud fra konkurrerende forretningsførere og har informert alle parter om at det er en høyst reell mulighet for at vi bytter leverandør av disse tjenestene, avhengig av innhold i de tilbudene som mottas.

I løpet av 2017 løper sameiets TV- og bredbåndsavtale med Canal Digital ut. Dette er et marked med stadig økende konkurranse, og der vår eksisterende avtale også tar høyde for installasjonskostnader i forbindelse med byggingen. Styret forventer følgelig store årlige innsparinger i forbindelse med at det vil inngås nye avtaler.

Brannbilvei stenges
Styret har i samarbeid med Sameiet FN10 fått montert en fysisk bom i enden av Fernanda Nissens gate. Kostnadene for bom og montering fordeles mellom de to sameiene.

Styrets tidligere forsøk på infomasjon, skilting og fysiske hindringer i form av store steiner, har ikke gitt ønsket virkning. Det kjøres og parkeres stadig vekk på veien, og til tider er det også varelevering og flytting som gjennomføres over/gjennom hekker, ut på gangvei langs Akerselva og på gressplener.

Lås vil monteres på bommen i løpet av kort tid, og det forventes da at bommen vil være en effektiv løsning på den uønskede kjøringen på den bilfrie veien rundt sameiet.

Avvik og mangler ved overlevering fra JM
Det er blitt gjennomført befaringer og avtalt fremdrift for utbedring av en del av manglene avdekket ved overlevering av bygg 5, 7 og uteområder. Styret følger opp saken til avvikene er tilstrekkelig håndtert. Inntil videre tilbakeholdes en del av sameiernes kjøpesum fra overtagelsene. Siden i sommer har styret nå igangsatt prosess ved hjelp av advokat, og vil fremover få bistand til kommunikasjonen og oppfølgingen mot JM Norge. Avvikene inkluderer, men er ikke begrenset til, utspylere, betong som sprekker opp utendørs og i kjelleretasjer, lekkasjer i kjeller, manglende drenering og balkongglass (se neste punkt).

Våkne sameiere legger merke til at det er blitt gjort mindre forsøk på utbedringer av punktene, herunder ifm oppsprukket betong utendørs og kosmetiske avvik i trappeoppganger. Ikke alle løsningene er av styret vurdert som gode, og blir fulgt opp videre.

Mindre synlige inngrep inkluderer ettermontering av ventilhetter på takene, opprensning og utbedring av dreneringsrister (aquadrain)og tilhørende dreneringsrør, samt utskifting av pumpe mellom bygg 5 og 7, i U2. Arbeidet knyttet til drenering og pumpeløsninger er av JM ventet å løse problemene sameiet har hatt med oversvømmelser i det ene kjellerlokalet ved kraftig regnvær. Styret følger opp, sikrer dokumentasjon og uavhengig vurdering fra profesjonell tredjepart.

Balkongglass

Det er besluttet at alle mørke blå glass byttes ut, uten kostnad for sameiet. Fargeprøver er fremlagt for sameiets styre, men det har vist seg vanskelig å utarbeide en farge som vurderes å være i henhold til de opprinnelige kjøpskontraktene.

Styret gjennomfører nå en ny runde med innhenting av fargeprøver og har avtalt en konkret fremdriftsplan med leverandør, som forventningsvis leder frem til utskifting av balkongglass i Q2 2017.

Gangrampe, tilgjengelighet
Det vil i neste uke gjennomføres befaring ved gangrampen som leder fra Fernanda Nissens gate og ned til inngangspartiene, med hensikt å få montert noe mer belysning ved trappetrinn og i reposet.

Tidligere har JM frest inn en ekstra dreneringsrist for å redusere problemene med oppsamling av vann i reposet.

Generell informasjon:
Uønsket ferdsel gjennom hekk og hage
Det er fremdeles et problem at det gås, sykles og dras akebrett/sleder over og gjennom hekken som er plantet på nordsiden av sameiet, mot våre naboer i Fernanda Nissens gate 1. Hekken er stedvis ødelagt, og våre naboer opplever til stadighet ubudne gjester i hage og på terrasser. Som tidligere ber vi om at våre sameiere benytter gangstier for bevegelse i nærområdet, for å bevare både planter og godt naboskap.
Styret er i dialog og prosess med nabosameiene vedrørende problemet og ser på mulige løsninger, herunder oppføring av gjerder m.a.

Lading i garasjeanlegg

Styret minner om kravene til lading i sameiets garasjeanlegg, som ligger på nettsidene. Det innvilges ikke unntak fra disse krav.
Det skal ikke, under noen omstendigheter, lades fra sameiets strømuttak i garasjen. Disse er merket UPS, og er koblet til sameiets nødstrømanlegg som sikrer strøm i tilfelle brann og strømbrudd. UPS-kretsene er sentrale i brannsikkerheten i sameiet, og misbruk av disse ses meget strengt på.
Avdekkes lading eller annen bruk av UPS-uttakene, bes det om at utstyret umiddelbart kobles fra og styret kontaktes.

Alarmering av dører i garasje og bod

En del av nødåpnerne knyttet til dører i sameiet er plombert. Brytes plomberingen lyder en alarm, og utløses nødåpneren vil en langt kraftigere alarm lyde. Denne lar seg ikke tilbakestille lokalt. Møter du en slik ulende dør, gi beskjed til styret eller vaktmester som vil sørge for tilbakestilling. Ikke plomberte nødåpnere er koblet til sameiets brannalarm og åpning ved hjelp av disse vil utløse alarm og tiltrekke brannmenn.
Til opplysning for ubudne gjester, leder ingen av disse dørene videre inn til bodområder eller andre områder der det oppbevares gjenstander, men kun ut av byggene. Det oppfordres derfor til å holde seg unna først som sist.

 

Ved spørsmål til dette, eller annet, legg gjerne igjen en kommentar under saken. Eventuelt kan henvendelser rettes til styret@elvelunden.no

For styret

Audun B A
Styreleder

Test av brannalarm

Onsdag 7. desember ca kl 16:30 vil brannvarslingssystemet testes i alle oppganger.

Dette i forbindelse med den årlige servicen på anlegget.

Dersom dere er hjemme på dette tidspunktet trenger dere ikke gå ut av leiligheten, men det er viktig at dere gir beskjed dersom alarmen ikke lyder i egen leilighet.

Varsel om dette sendes styret på styret@elvelunden.no